5 augustus 2019
Spouwmuurisolatie, hr-ketels en kozijnen met triple glas: het
appartementencomplex van de VvE van secretaris-penningmeester Leo
Coenders ziet er weer spic en span uit. Maar dat dit niet vanzelf gaat,
heeft het bestuur geweten. “Toen we alle leden vertelden dat we bijna
een miljoen euro wilden lenen, kregen we een rechtszaak aan onze broek.”
VvE Rolandseck, Doorwerth
- Aantal appartementen: 48
- Grooteigenaren: 9 appartementen (beleggingsfondsen)
- Bouwjaar pand: 1972
- Beheer: in eigen beheer
- Maatregelen: spouwmuurisolatie, hr-ketels, kozijnen met triple glas
Coenders: “In 2012 hielden we een ledenenquête om te peilen wat
bewoners belangrijk vonden. Daaruit kwam dat ze graag nieuwe kozijnen en
glas wilden, omdat ze veel last hadden van kou. In de winter konden
mensen niet eens bij het raam zitten, zo veel tocht kwam er doorheen. We
onderzochten de financiële mogelijkheden, maar konden als VvE nergens
geld lenen. Tot we in het najaar van 2016 in het gemeentelijke krantje
over de VvE Energiebespaarlening
van het Nationaal Energiebespaarfonds lazen. Dat maakte de weg naar een
duurzamer pand opeens vrij. We vulden het contactformulier online in en
werden meteen door Thijs Franssen, accountmanager VvE bij het
Energiebespaarfonds, gebeld om door te spreken wat er nodig was. Hij
kwam later ook langs tijdens de algemene ledenvergadering.”
Rechtszaak aan je broek
Om de lening voor de energiebesparende maatregelen te bekostigen, berekende het bestuur dat de servicekosten met 35 euro per appartement omhoog moesten. “Het gevolg was een rechtszaak met een aantal oud-bestuursleden”, zegt Coenders. “Voor de rechter verschijnen was nieuw voor ons, maar we hadden overtuigende argumenten. We wonnen de zaak dan ook, maar goed voor de burenrelatie was het niet. Het kostte ons daarnaast een jaar extra in tijd én 50.000 euro meer, omdat offertes verlopen waren en de economie was opgebloeid.”
Had dit voorkomen kunnen worden? Wellicht, volgens Coenders. “Bewoners schrokken ervan dat we bijna een miljoen euro wilden lenen en zij medeaansprakelijk waren (tot maximaal zijn of haar breukdeel, red.). Een belangrijke les dus om voorzichtig met hoge leenbedragen om te gaan. Over het hele gebouw genomen is het veel, maar het bedrag omgerekend per woning en verspreid over de looptijd van vijftien jaar is minder schrikbarend. De manier waarop je communiceert en de lening verkoopt, is cruciaal en kan een project maken of breken.”
Appartementen meer waard
Het bestuur kreeg ook enige weerstand te verduren vanuit een grooteigenaar die appartementen verhuurt. Coenders: “Zij mogen de huur niet verhogen, maar moeten wel de verhoogde kosten dragen. Zij gingen er vanuit dat de woningwaarde na de maatregelen maar met zo’n 6.000 euro zou stijgen, dus stemden ze tegen. In de praktijk ligt de marktwaarde nu zelfs tussen de 30.000 en 40.000 euro meer. Daar hebben de stijgende huizenprijzen uiteraard invloed op, maar we merken dat de appartementen sinds de renovatie gewilder zijn. Er wil bijna geen bewoner meer weg sinds het binnenklimaat zo comfortabel is. In de brievenbussen liggen zelfs briefjes van mensen die vragen of er nog woningen te koop zijn.”
Werkzaamheden communiceren en organiseren
Na een stemming van 100 procent voor de plannen – de overgebleven dwarsliggers stemden niet – kon het werk eindelijk beginnen. “Met zo veel appartementen was de grootste uitdaging om te zorgen dat iedereen op het juiste moment thuis was”, aldus Coenders. “We communiceerden de planning van de ketel- en kozijnvervanging uitgebreid via het algemene mededelingenbord in de hal, in de liften en via nieuwsbrieven. Per opgang was één bewoner verantwoordelijk voor het verzamelen van de sleutels van leden die niet thuis zouden zijn. Ook was voor de oudere bewoners een bekende begeleider van de monteurs een veilig idee. Wat opvalt, is dat de sociale cohesie enorm verbetert van zo’n project. Je ziet dat mensen bereid zijn elkaar te helpen. Wederom was het vooral voor de oudere VvE-leden prettig dat de buren hielpen met gordijnen terughangen en televisies verplaatsen.”
Tips voor VvE’s
- Maak gebruik van de kennis en documentatie van het Nationaal Energiebespaarfonds.
- Huur een gespreksleider in voor vergaderingen en/of bijeenkomsten, zodat je binnen de gestelde tijd tot duidelijke afspraken komt.
- Wees voorzichtig met het noemen van hoge leenbedragen. Beter is om het bedrag per woning te gebruiken.
- Benoem iemand uit de VvE tot projectbegeleider die zorgt dat tijdens werkzaamheden alle deuren open zijn, er geen obstakels in de weg liggen, etc.
- Voor grote(re) VvE’s: maak per opgang één bewoner verantwoordelijk die sleutels verzamelt indien mensen tijdens werkzaamheden niet thuis zijn.